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Immobilier locatif : l’avantage fiscal Pinel est plus intéressant qu’on ne le pense.

 source: capital.fr

Le nouveau dispositif d’investissement locatif du gouvernement sera plus souple que son prédécesseur Duflot, et aussi plus rentable dans de nombreuses grandes villes comme le montre notre simulation.

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Exit le Duflot, bienvenue le Pinel ! Pour faire revenir les investisseurs et redonner ainsi un coup de fouet à une construction de logements en berne, le gouvernement a entrepris d’assouplir et de muscler le dispositif d’investissement locatif de l’ancienne ministre du Logement.

Grâce au nouvel avantage fiscal Pinel, du nom l’actuelle ministre du Logement (dispositif qui doit encore être entériné par le parlement)  les investisseurs achetant un logement neuf bénéficieront d’une réduction d’impôt qui augmentera avec la durée de mise en location: 12% du montant de l’investissement s’ils louent pendant 6 ans,    18% pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans (contre uniquement 18% sur 9 ans avec le Duflot).                                                           Comme auparavant, cette réduction d’impôt sera plafonnée dans la double limite d’un investissement de 300.000 euros et d’un prix de 5.500 euros le mètre carré, quelle que soit la zone de construction. Autrement dit : pour un studio de 25 mètres carrés, la réduction d’impôt s’appliquera sur une assiette maximale de 137.500 euros (25 m2 x 5.500 euros).

Autre avantage du Pinel : chacun aura la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants (impossible avec le Duflot), ce qui devrait donner des envies à des particuliers jusqu’ici allergiques à l’investissement locatif.

Le Pinel suffira-t-il à booster le marché ? Le débat est ouvert. En attendant, nos simulations réalisées avec la société Fidroit le montrent clairement : au-delà de la souplesse qu’il procure, ce nouveau dispositif se révèle plus rentable que le Duflot, notamment dans de nombreuses villes où les opérations sont dopées par de nouveaux zonages.

Peu d’observateurs ont en effet insisté sur ce point : depuis le 1er octobre 2014, les plafonds de loyers autorisés ont été relevés dans 1.180 communes en raison de nouveaux zonages. C’est notamment le cas de grandes villes comme Lyon, Villeurbanne, Aix-en-Provence, Aubagne, Lille, Marseille ou Montpellier… qui ont été surclassées de B1 à A, ce qui va permettre aux nouveaux investisseurs d’y louer plus cher qu’auparavant… et donc d’accroître la rentabilité de leurs opérations.

Les plafonds de loyers par zone sont les suivants :

– Zone A bis (Paris et proche banlieue) : 16,72 euros/m2
– Zone A (Côte d’Azur, Genevois français, 2ème couronne parisienne, Aix-en-Provence,     Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…) : 12,42 euros/m2
– Zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants) : 10 euros/m2
– Zone B2 (villes de 50.000 à 250.000 habitants) : 8,49 euros/m2

Pour mesurer l’impact de cette double réforme ( nouveau dispositif Pinel + nouveau zonage ), nous avons simulé une opération immobilière dans une ville emblématique concernée par ces relèvements de plafonds : Lyon. Puis nous avons comparé les résultats avec ce que la même opération immobilière rapportait jusqu’ici en Duflot dans l’ancien zonage.

Nous avons retenu les hypothèses suivantes: nous avons calculé la rentabilité d’un deux-pièces de 45 mètres carrés, acheté à crédit (2,90% sur 20 ans avec 10% d’apport) puis revendu au bout de 9 ans (et au bout de 12 ans), par un couple sans enfant imposé à la tranche marginale de 30%. En prenant en compte l’encadrement des loyers, nous avons limité la revalorisation des baux à seulement 1% par an. Le montant des charges a été fixé à 15% du montant des loyers. Et compte tenu du ralentissement du marché de l’immobilier, nous avons considéré que le bien acquis ne se valoriserait pas au-delà de 1% chaque année.

L’opération en Pinel permet de réduire significativement l’effort d’épargne (c’est-à-dire ce que coûte in fine l’opération). Pour deux raisons : les plafonds de loyers étant plus élevés en Pinel qu’en Duflot, les revenus locatifs engrangés par l’investisseur sont mécaniquement plus importants ; cet effort d’épargne est encore minoré lorsqu’il s’agit d’une opération sur 12 ans grâce à la réduction d’impôt supplémentaire dont bénéficie l’acheteur (celle-ci étant limitée à 9 ans en Duflot).

Les investissements en Pinel dégagent davantage de trésorerie une fois le bien revendu, le crédit remboursé et l’effort d’épargne (ce que coûte l’opération) déduit.

Simulation : achat d’un deux-pièces de 45 mètres carrés à Lyon (176.355 euros)

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(1) Ce que vous a coûté l’opération au bout de 12 ans : (revenus locatifs + réduction d’impôt) – (charges + remboursement du crédit + impôts sur les revenus fonciers)
(2) Après remboursement du capital restant dû sur le crédit et déduction faite de ce qu’a coûté le logement durant les 12 ans (l’effort d’épargne)
(3) Zone A : loyer de 12,42 euros le mètre carré
(4) Zone B1: loyer de 10 euros le mètre carré

Vous trouverez ci-dessous une sélection de programmes disponibles dès à présent afin d’utiliser le dispositif PINEL.

Appelez nous pour que nous calculions ensemble l’économie fiscale que vous pourrez réaliser.

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Une opportunité ,livraison  en 2014

5 000 € d’impôt en moins dès 2015

LE  9 TOWN – LYON 9ème

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LE « 1084 »- LYON CROIX-ROUSSE

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AIRE 8 – LYON 8ème

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LE F52 – VILLEURBANNE

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LE PICADOR – VILLEURBANNE

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LUXEMBOURG 2 – VILLEURBANNE

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Rentrée fiscale 2014 rendement de vos placements et hausses d’impôts et prélèvements sociaux

Chaque rentrée nous amène son train de modifications fiscales. Aussi nous permettons-nous d’attirer votre attention sur les points suivants :

Livret A :

Le taux du livret A vient d’être abaissé de 1.25 % à 1 % et ce dès le 1er Aout.

L’annonce de ce taux historiquement bas a été faite, jeudi 10 juillet, par le ministère de l’économie, alors que la Banque de France préconisait un taux à 0,75 %.

Théoriquement, ce taux devait reculer encore plus, pour atteindre un niveau de 0,5 % si la formule de son calcul avait été respectée.Celle-ci fait appel au niveau de l’inflation, majoré de 0,25 point. Or, en juin, les prix à la consommation ont progressé sur un an de 0,3 %, ce qui donnerait 0,5 % puisqu’il faut arrondir au quart de point le plus proche.
Le gouvernement a expliqué sa décision ainsi :

« Soucieux de trouver un équilibre entre la juste rémunération de l’épargne des Français, l’attractivité du Livret A qui collecte de l’épargne pour financer la construction de logements sociaux, mais aussi la nécessité de préserver le coût des prêts aux organismes de logement social, qui dépend directement du taux du Livret A ».

63 MILLIONS DE LIVRET A

Depuis la création de ce produit d’épargne en 1818, son taux n’a jamais été inférieur à 1,25 %.
Un sujet sensible car les Français détiennent 63 millions de Livret A, selon l’Observatoire de l’épargne réglementée, qui a publié mercredi son rapport annuel.

Vous trouverez ci-dessous le tableau récapitulatif de la rémunération du livret A depuis 1970.

evolution-livretA
Livret B – compte sur livret :

Vous avez pu constater que ces deux produits sont aujourd’hui rémunérés au taux d’environ 1 % en fonctions des banques.
A ce taux brut il convient depuis le 1er janvier 2014 de déclarer ces intérêts au titre de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales.

Dans l’hypothèse d’un contribuable dont la tranche fiscale marginale est de 30 % vous obtenez une rémunération nette de : 1 – 0.3 (IR) – 0.155 (CS), soit un montant  net à peine supérieur à 0.5 %.

Nous restons à votre disposition pour trouver avec vous des solutions vous permettant dans le cadre l’Assurance Vie, de l’Immobilier ou des Comptes Titres de diminuer votre imposition, d’augmenter la rémunération  de vos investissements, et même de combiner les deux.