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La descente aux enfers du PEL, le placement à bannir

Les Français sont particulièrement attachés aux placements à capital garanti et aux produits de l’épargne réglementée. Le PEL ou plan épargne logement ne fait pas exception à la règle avec 12 millions de détenteurs. Cependant, le rythme des fermetures s’accélère (550 000 en 2017), et pour cause : le plan épargne logement se fait de moins en moins attractif. Il est même plutôt devenu au fil des ans un placement à fuir absolument. Découvrez les trois raisons qui devraient vous inciter à vous tourner vers d’autres produits d’épargne.

PEL : caractéristiques de ce produit de l’épargne réglementé

Le PEL ou plan épargne logement est un support de l’épargne réglementée. On ne peut en détenir qu’un seul par personne. Le plafond du PEL est fixé à 61 200€. Pour ouvrir un PEL, vous devrez effectuer un investissement initial minimal de 225€. Ensuite, vous devrez l’alimenter avec un dépôt minimal de 540€ par an ou 45€ par mois.

Destiné à financer un achat immobilier, le PEL, au bout de 4 ans de détention, donne le droit à son détenteur de bénéficier d’un taux d’intérêt « privilégié » pour la souscription d’un emprunt immobilier.

Une rémunération qui dégringole

Le rendement d’un PEL varie selon l’année d’ouverture de l’enveloppe. S’il semble judicieux de conserver un PEL ancien, on aurait tort aujourd’hui de souscrire à ce type de placement. En effet, jusqu’en 1986, les PEL rapportaient 7,5 % par an. Plus proche de nous, jusqu’en 2015, le PEL affichait un taux d’intérêt de 2,5 %, sans aucun risque ! Ce chiffre à rapprocher du rendement moyen du fonds euros (de 1,8 % en 2018) est particulièrement élevé pour un placement à capital garanti. Il y a donc un réel intérêt pour le détenteur d’un PEL ouvert avant 2015 à conserver son enveloppe qui lui permet de garder 61 200 euros en toute sécurité avec un rendement plutôt intéressant dans le contexte actuel de taux bas. La situation est toute autre pour les nouveaux entrants. La rémunération des PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 est tombée à 1 % (en dessous de l’inflation) et à la condition que le titulaire n’effectue aucun retrait les deux premières années.

Mais la baisse des taux n’est pas le seul facteur de baisse de rendement du PEL. La loi de finance 2018 a en effet supprimé le versement de la prime d’État. Les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 n’ouvrent plus droit au versement de la prime d’État qui pouvait aller jusqu’à 1 525 euros à condition de remplir certaines conditions comme la souscription d’un crédit immobilier supérieur à 5 000€ par exemple. Cette suppression de la prime a encore mis à mal un peu plus le rendement de moins en moins attractif du PEL.

Des gains imposés

L’épargne réglementée est généralement assortie d’une fiscalité avantageuse : les intérêts bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu et d’une exonération de prélèvements sociaux. Ce n’est plus le cas pour le PEL depuis le 1er janvier 2018. Les détenteurs d’un PEL ouvert depuis cette date verront en effet leurs gains fiscalisés et ils devront porter le montant des intérêts sur la déclaration d’impôt sur le revenu. Ils pourront alors choisir de s’acquitter de la Flat Tax, ce prélèvement forfaitaire unique qui regroupe imposition sur le revenu à un taux de 12,80 % et prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %, ou bien opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Avec des gains fiscalisés, le rendement net du PEL s’effondre encore un peu plus, à 0,70 %, voire en-deçà, bien en dessous du taux d’inflation.

Un taux d’intérêt à l’emprunt totalement hors sujet

On pourrait se dire que le PEL est tout de même un placement intéressant pour qui a un projet d’achat immobilier. Rappelons en effet que le détenteur d’un PEL d’au moins 4 ans peut souscrire un prêt immobilier de 92 000€ maximum à rembourser entre 2 et 15 ans à un taux « privilégié ». Sauf qu’en réalité il n’a de privilégié que le nom. Pour les PEL souscrits depuis le 1er août 2016, ce taux d’intérêt est de… 2,2 %, quelle que soit la durée d’emprunt ! Or, nous connaissons aujourd’hui des taux particulièrement bas, les records ne cessent d’être battus et l’on arrive en juillet 2019 à des taux d’intérêt pour les meilleurs profils de 0,6 % sur 15 ans ; 0,8 % sur 20 ans et 1 % sur 25 ans. On est donc extrêmement loin des taux aujourd’hui proposés avec le plan d’épargne logement. Même avec un dossier moyen, on pourra s’endetter sur 15 ans à 1,50 % environ, ce qui représente tout de même un différentiel de 0,70 % entre le taux de crédit PEL et celui du secteur libre.

Et cela a un coût ! Si l’on emprunte 92 000 euros sur 15 ans à 2,2 %, les intérêts de l’emprunt seront de 16 097€. En revanche, si l’on emprunte 92 000 euros sur 15 ans à 0,6 %, le coût n’est plus que de 4 225€, soit une différence de plus de 11 000 euros avec le taux du PEL. Et même avec un emprunt à 1,50 %, le coût des intérêts sera de 10 795€, soit une différence de plus de 5 000 euros.

Louis Yang (Café de la Bourse)13/09/2019 à 16:30

Livret A : une décollecte de 6,1 milliards en 2014

latribune.fr  |  21/01/2015, 18:08

Le livret A, dont la collecte nette avait atteint 49,1 milliards d’euros en 2012 et 19,1 milliards en 2013, ne séduit plus les Français. Avec le Livret de développement durable (LDD), sa collecte a été « négative » en 2014, à hauteur de 6,14 milliards d’euros (cette baisse tient pour l’essentiel au livret A, le LDD étant stable). Autrement dit, les retraits ont dépassé les dépôts à hauteur de 6,14 milliards.

Au mois de décembre, la collecte a été positive, mais de  peu (+0,09 milliard).

 Seulement quatre années de décollecte sur les 20 dernières années

« Jusqu’en 2014, lors de ces vingt dernières années, le Livret A n’avait enregistré qu’à quatre reprises une décollecte annuelle, en 1996, en 1999, en 2000 et 2005 » souligne Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne. « Pour obtenir un tel montant de décollecte, il fallait remonter à 1996 où elle avait atteint 8,3 milliards d’euros. Sur l’ensemble de l’année 2014, le Livret A été victime de son faible rendement facial, les ménages ayant peu intégré dans leur calcul le recul de l’inflation, de la stagnation des salaires ainsi que de la réallocation de l’épargne au profit du Plan d’Epargne Logement et de l’assurance-vie. »

 L’assurance vie dopée

2014 a donc été l’année du basculement pour le livret A, délaissé par les épargnants au profit de l’assurance vie et d’autres produits plus rémunérateurs (épargne logement…).

 

 

SPÉCIALE LOI DE FINANCE

LES MESURES PATRIMONIALES
Source : http://www.economie.gouv.fr/files/files/PDF/20141001_PLF_pour_2015.pdf

Impôt sur le revenu :

– Suppression de la première tranche de l’impôt sur le revenu :

  • Suppression de la tranche au taux de 5,5%, qui s’applique actuellement à la fraction des revenus comprise entre 6 011 euros et 11 991 euros.
  • Le seuil d’entrée au taux de 14 % sera dans le même temps avancé à 9 690 euros.
  • Renforcement de la décote en portant le plafond à 1 135 euros pour les célibataires et à 1 870 euros pour les couples.

– Indexation des tranches du barème à 0,5% soit :

Jusqu’à 9 690 : 0%

de 9 691 à 26 764 : 14,00%

de 26 765 à 71 754 : 30,00%

de 71 755 à 151 956 : 41,00%

au-delà de 151 956 : 45,00%

Prolongation et extension du prêt à taux zéro (ptz) :

  • Par mesure de simplification, la condition de performance énergétique des logements acquis sera supprimée, la réglementation thermique de 2012 étant déjà la norme réglementaire depuis le 1erjanvier 2013.
  • Par ailleurs, pour ne pas pénaliser les primo accédants, la condition portant sur le prix de vente des logements acquis à la suite d’une vente du parc social à ses occupants sera assouplie.
  • Le PTZ sera enfin étendu à l’achat de logements anciens à réhabiliter en milieu rural (communes rurales et des agglomérations de moins de 10 000 habitants offrant un minimum de services à leur population « bourgs centres »). L’éligibilité au PTZ sera conditionnée à la réalisation d’un montant minimal de travaux de rénovation à l’occasion de l’acquisition du logement.

Mise en place d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique

  • – le taux du crédit d’impôt sera porté à 30% pour toutes les dépenses éligibles, et cela dès la première dépense réalisée. Afin de simplifier le dispositif déjà existant, la condition de réalisation de dépenses dans le cadre d’un « bouquet de travaux » sera supprimée.
  •  Une mesure transitoire est proposée pour les contribuables ayant effectué des dépenses entre le 1er janvier 2014 et le 31 août 2014 dans le cadre d’un « bouquet de travaux », afin de maintenir pour ces dépenses, le bénéfice du crédit d’impôt dans ses conditions d’applications antérieures à la loi de finances pour 2015.

Abattement exceptionnel de 30% (promesse de vente ayant acquis date certaine du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015) et alignement du régime d’imposition des plus-values immobilières de cession de terrains à bâtir sur celui des autres biens immobiliers (Dés le 1er septembre 2014) :

  • IR : soit 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année et 4 % au titre de la vingt deuxième année.
  • Prélèvements sociaux : 1,65 % par année de détention au-delà de la cinquième année, puis 1,60 % au titre de la vingt-deuxième année et enfin 9 % par année de détention au-delà de la vingt-deuxième année.

Aménagement de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de
l’investissement locatif intermédiaire « nouveau dispositif Pinel » :

  • Engagement initial peut être de 6 ou 9 ans reconductible par période de 3 ans jusqu’à 12 ans. Corrélativement, l’avantage fiscal sera modulé en fonction de la durée. Ainsi, les investisseurs bénéficieront d’un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans.
  • Possibilité de louer leur logement à leurs descendants ou ascendants, sans interruption de l’avantage fiscal, dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées.

Droits d’enregistrement:

Allègement de certains droits de donation sur le foncier (plafond
global de 100 000 euros par donateur) :

  •  Exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit des donations entre vifs de terrains à bâtir, constatées par un acte authentique signé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015, à concurrence de 100 000 euros et dans la limite de la valeur déclarée des biens. Cette exonération s’appliquera à la condition que le donataire s’engage à construire sur le terrain, sous un délai de 4 ans à compter de la donation, un logement neuf destiné à l’habitation.
  •  Exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit des donations entre vifs d’immeuble neuf à usage d’habitation n’ayant jamais été occupé, ni utilisé et en pleine propriété. Cela s’applique à des donations constatées par un acte signé à compter du 1er janvier 2015 portant sur des immeubles pour lesquels un permis de construire aura été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et intervenant dans les 3 ans après l’obtention du permis. L’exonération est de 100 000 € pour une donation en ligne directe ainsi qu’en faveur d’un conjoint ou d’un partenaire lié par un PACS, 45.000 € lorsqu’elle est consentie pour un frère ou une soeur, 35 000 € pour toute autre donation.

Immobilier locatif : l’avantage fiscal Pinel est plus intéressant qu’on ne le pense.

 source: capital.fr

Le nouveau dispositif d’investissement locatif du gouvernement sera plus souple que son prédécesseur Duflot, et aussi plus rentable dans de nombreuses grandes villes comme le montre notre simulation.

1 photo immobilier

Exit le Duflot, bienvenue le Pinel ! Pour faire revenir les investisseurs et redonner ainsi un coup de fouet à une construction de logements en berne, le gouvernement a entrepris d’assouplir et de muscler le dispositif d’investissement locatif de l’ancienne ministre du Logement.

Grâce au nouvel avantage fiscal Pinel, du nom l’actuelle ministre du Logement (dispositif qui doit encore être entériné par le parlement)  les investisseurs achetant un logement neuf bénéficieront d’une réduction d’impôt qui augmentera avec la durée de mise en location: 12% du montant de l’investissement s’ils louent pendant 6 ans,    18% pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans (contre uniquement 18% sur 9 ans avec le Duflot).                                                           Comme auparavant, cette réduction d’impôt sera plafonnée dans la double limite d’un investissement de 300.000 euros et d’un prix de 5.500 euros le mètre carré, quelle que soit la zone de construction. Autrement dit : pour un studio de 25 mètres carrés, la réduction d’impôt s’appliquera sur une assiette maximale de 137.500 euros (25 m2 x 5.500 euros).

Autre avantage du Pinel : chacun aura la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants (impossible avec le Duflot), ce qui devrait donner des envies à des particuliers jusqu’ici allergiques à l’investissement locatif.

Le Pinel suffira-t-il à booster le marché ? Le débat est ouvert. En attendant, nos simulations réalisées avec la société Fidroit le montrent clairement : au-delà de la souplesse qu’il procure, ce nouveau dispositif se révèle plus rentable que le Duflot, notamment dans de nombreuses villes où les opérations sont dopées par de nouveaux zonages.

Peu d’observateurs ont en effet insisté sur ce point : depuis le 1er octobre 2014, les plafonds de loyers autorisés ont été relevés dans 1.180 communes en raison de nouveaux zonages. C’est notamment le cas de grandes villes comme Lyon, Villeurbanne, Aix-en-Provence, Aubagne, Lille, Marseille ou Montpellier… qui ont été surclassées de B1 à A, ce qui va permettre aux nouveaux investisseurs d’y louer plus cher qu’auparavant… et donc d’accroître la rentabilité de leurs opérations.

Les plafonds de loyers par zone sont les suivants :

– Zone A bis (Paris et proche banlieue) : 16,72 euros/m2
– Zone A (Côte d’Azur, Genevois français, 2ème couronne parisienne, Aix-en-Provence,     Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…) : 12,42 euros/m2
– Zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants) : 10 euros/m2
– Zone B2 (villes de 50.000 à 250.000 habitants) : 8,49 euros/m2

Pour mesurer l’impact de cette double réforme ( nouveau dispositif Pinel + nouveau zonage ), nous avons simulé une opération immobilière dans une ville emblématique concernée par ces relèvements de plafonds : Lyon. Puis nous avons comparé les résultats avec ce que la même opération immobilière rapportait jusqu’ici en Duflot dans l’ancien zonage.

Nous avons retenu les hypothèses suivantes: nous avons calculé la rentabilité d’un deux-pièces de 45 mètres carrés, acheté à crédit (2,90% sur 20 ans avec 10% d’apport) puis revendu au bout de 9 ans (et au bout de 12 ans), par un couple sans enfant imposé à la tranche marginale de 30%. En prenant en compte l’encadrement des loyers, nous avons limité la revalorisation des baux à seulement 1% par an. Le montant des charges a été fixé à 15% du montant des loyers. Et compte tenu du ralentissement du marché de l’immobilier, nous avons considéré que le bien acquis ne se valoriserait pas au-delà de 1% chaque année.

L’opération en Pinel permet de réduire significativement l’effort d’épargne (c’est-à-dire ce que coûte in fine l’opération). Pour deux raisons : les plafonds de loyers étant plus élevés en Pinel qu’en Duflot, les revenus locatifs engrangés par l’investisseur sont mécaniquement plus importants ; cet effort d’épargne est encore minoré lorsqu’il s’agit d’une opération sur 12 ans grâce à la réduction d’impôt supplémentaire dont bénéficie l’acheteur (celle-ci étant limitée à 9 ans en Duflot).

Les investissements en Pinel dégagent davantage de trésorerie une fois le bien revendu, le crédit remboursé et l’effort d’épargne (ce que coûte l’opération) déduit.

Simulation : achat d’un deux-pièces de 45 mètres carrés à Lyon (176.355 euros)

2 tableau

(1) Ce que vous a coûté l’opération au bout de 12 ans : (revenus locatifs + réduction d’impôt) – (charges + remboursement du crédit + impôts sur les revenus fonciers)
(2) Après remboursement du capital restant dû sur le crédit et déduction faite de ce qu’a coûté le logement durant les 12 ans (l’effort d’épargne)
(3) Zone A : loyer de 12,42 euros le mètre carré
(4) Zone B1: loyer de 10 euros le mètre carré

Vous trouverez ci-dessous une sélection de programmes disponibles dès à présent afin d’utiliser le dispositif PINEL.

Appelez nous pour que nous calculions ensemble l’économie fiscale que vous pourrez réaliser.

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Une opportunité ,livraison  en 2014

5 000 € d’impôt en moins dès 2015

LE  9 TOWN – LYON 9ème

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LE « 1084 »- LYON CROIX-ROUSSE

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AIRE 8 – LYON 8ème

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LE F52 – VILLEURBANNE

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LE PICADOR – VILLEURBANNE

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LUXEMBOURG 2 – VILLEURBANNE

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Rentrée fiscale 2014 rendement de vos placements et hausses d’impôts et prélèvements sociaux

Chaque rentrée nous amène son train de modifications fiscales. Aussi nous permettons-nous d’attirer votre attention sur les points suivants :

Livret A :

Le taux du livret A vient d’être abaissé de 1.25 % à 1 % et ce dès le 1er Aout.

L’annonce de ce taux historiquement bas a été faite, jeudi 10 juillet, par le ministère de l’économie, alors que la Banque de France préconisait un taux à 0,75 %.

Théoriquement, ce taux devait reculer encore plus, pour atteindre un niveau de 0,5 % si la formule de son calcul avait été respectée.Celle-ci fait appel au niveau de l’inflation, majoré de 0,25 point. Or, en juin, les prix à la consommation ont progressé sur un an de 0,3 %, ce qui donnerait 0,5 % puisqu’il faut arrondir au quart de point le plus proche.
Le gouvernement a expliqué sa décision ainsi :

« Soucieux de trouver un équilibre entre la juste rémunération de l’épargne des Français, l’attractivité du Livret A qui collecte de l’épargne pour financer la construction de logements sociaux, mais aussi la nécessité de préserver le coût des prêts aux organismes de logement social, qui dépend directement du taux du Livret A ».

63 MILLIONS DE LIVRET A

Depuis la création de ce produit d’épargne en 1818, son taux n’a jamais été inférieur à 1,25 %.
Un sujet sensible car les Français détiennent 63 millions de Livret A, selon l’Observatoire de l’épargne réglementée, qui a publié mercredi son rapport annuel.

Vous trouverez ci-dessous le tableau récapitulatif de la rémunération du livret A depuis 1970.

evolution-livretA
Livret B – compte sur livret :

Vous avez pu constater que ces deux produits sont aujourd’hui rémunérés au taux d’environ 1 % en fonctions des banques.
A ce taux brut il convient depuis le 1er janvier 2014 de déclarer ces intérêts au titre de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales.

Dans l’hypothèse d’un contribuable dont la tranche fiscale marginale est de 30 % vous obtenez une rémunération nette de : 1 – 0.3 (IR) – 0.155 (CS), soit un montant  net à peine supérieur à 0.5 %.

Nous restons à votre disposition pour trouver avec vous des solutions vous permettant dans le cadre l’Assurance Vie, de l’Immobilier ou des Comptes Titres de diminuer votre imposition, d’augmenter la rémunération  de vos investissements, et même de combiner les deux.